Наши услуги

Оценка стоимости незавершенных строительных объектов

Содержание:

Объекты незавершенного строительства представляют собой сооружения, недостроенные по объективным или субъективным причинам. Строительные работы по ним не окончены. Поэтому их нельзя эксплуатировать. Но несмотря на это такие объекты все таки считаются товаром. И как любые товары они подлежат покупке и продаже частями или целиком. 

Для реализации любого товара необходима его оценка. И незавершенные строительные объекты не являются исключениями. Поэтому для сделок с такой недвижимостью необходимо определение

      • ее основных характеристик;
      • справедливой цены (рыночной стоимости);
      • степени воздействия параметров, которые влияют на стоимость объектов;
      • других особенностей, влияющих и на стоимость, и на особенности определения цены.

Характеристика строительных объектов, как объектов оценки

Такие виды недвижимых объектов оценщики считают достаточно сложными объектами для проведения их оценки. В числе главных факторов, определяющих эту особенность, называют неготовность сооружений, отсутствие возможности их использования, и невозможность получения доходов от их эксплуатации. 

Напротив, такие объекты требуют значительных вложений финансов и дополнительных возможностей для окончания строительных работ. Помимо этого такие объекты могут иметь сложный статус юридического характера. В этих случаях права собственности на сооружения могут оспариваться. Это выражается, как правило, в обоснованных притязаниях различных обладателей прав на них, тогда как долевое разделение собственности не урегулировано должным образом. 

Еще одной особенностью объектов незавершенного строительства считается их сильный износ и значительные повреждения. Это особенно актуально для недостроенных сооружений, строительство которых прекратилось достаточно давно. Эти строения больше подвержены повреждениям, чем построенные здания. Отсутствующие системы, конструктивные элементы, и необходимые коммуникации не способны защитить внутренние элементы от разрушения и воздействия окружающей среды.

Процедура оценки строительных объектов

Оценочная деятельность этого вида представляет целый собой комплекс работ специалистов оценщиков и выполняется в несколько этапов. 

Перед оценкой незаконченных сооружений в процессе подготовительных работ определяют их состав, выявляют наличие обладателей существующих прав. Затем оценщик выясняет причины завершения, прекращения, или временной остановки строительства. Такими причинами считаются

      • сложности финансового характера;
      • общая негативная ситуация на рынке по продаже объектов недвижимости;
      • существование ошибок в проектировании или технических недочетов;
      • какие-либо вновь открывшиеся ошибки юридического плана, финансовые недостатки, или технические особенности.

Эта часть работы способствует правильному определению наиболее выгодного применения объектов. Анализ причин остановки или приостановки строительства помогает учесть все риски, исследовать наиболее достоверные данные, произвести верные расчеты, и осуществить правильную оценку.

Следующим шагом является определение технического и физического состояния объектов. К этим величинам относятся следующие параметры:

      • размер конструкций и функциональных элементов;
      • завершенность конструкций;
      • степень износа каждой из конструктивных систем;
      • возможность дальнейшей эксплуатации объекта при завершенном строительстве (при этом учитывается процент имеющегося износа конструкций, рассчитывается стоимость ремонта или восстановления основных конструкций до приемлемого для дальнейшего использования вида).

Третьим этапом оценочных мероприятий является определение самых лучших вариантов для использования объектов незавершенного строительства. Эта стадия считается самым важным этапом из всех стадий процесса оценки. Именно от него зависит то, каким будет дальнейшее использование здания. Этот этап определяет размеры финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и стоимость сооружения после завершения работ и принятия его в эксплуатацию. То есть задачей оценщика становится выбор способа оценки и того варианта эксплуатации, при котором реальная рыночная цена оцениваемого сооружения будет максимальна.

88% наших клиентов рекомендуют нас другим

Задайте вопрос нашему оценщику и получите бесплатную консультацию

Оставить заявку

Варианты эффективной эксплуатации объектов

Варианты дальнейшего использования объектов определяют при помощи метода, основанного на изучении (анализе) будущих доходов. Доходность зачастую напрямую зависит от способа эксплуатации объекта. А прибыль в свою очередь вычисляется при помощи доходного подхода.

Варианты дальнейшей эксплуатации определяют при помощи рассмотрения основных способов дальнейших действий с сооружениями. Это следующие варианты:

      • окончание строительства по готовой проектной документации;
      • перепрофилирование на основе уже готовых конструкций;
      • демонтаж зданий и сооружений;
      • новое строительство, или перевод земельных участков для другого целевого назначения.

Если выбран последний вид действий, инвестиционную ценность представляет лишь земля, выделенная под строительство. А уже готовые конструкции будут характеризоваться отрицательной ценностью (стоимостью). Это объясняется тем, что строительство новых объектов на свободных земельных владениях не требует дополнительных расходов, как того требуют не только строительные работы по возведению объектов, но еще и снос старых сооружений.

Выбор методики

Оценку стоимости недвижимости этого типа оценщики осуществляют с помощью

      • затратных;
      • доходных;
      • сравнительных

подходов. Но сравнительные подходы применяются крайне редко. Это объясняется чрезвычайно малым предложением и значительной разницей между качественными характеристиками самих объектов. Поэтому при таких характеристиках рынка незаконченных объектов недвижимости произвести грамотное сравнение практически невозможно. Поэтому для оценки применяются затратный, а также и доходный метод оценки.

Затратный метод может пригодиться, когда для дальнейшего использования объектов применяется возобновление строительства. Здесь оценщик может легко добиться компромисса между сторонами (продавцом и покупателем). Потому что продавец имеет возможность вернуть средства, затраченные на строительство, и иногда даже, получив прибыль. Лицо, заинтересованное в покупке, в целях экономии времени скорее всего согласится сразу заплатить примерно такую же сумму, которую ему все равно придется потратить на постройку уже возведенных конструкций.

Сложнее, если наиболее выгодным использованием недостроенных зданий признан демонтаж или перепрофилирование. Здесь гораздо сложнее добиться компромисса. Продавец старается возместить свои совершенные затраты. А приобретатели будут рассчитывать уже на будущие расходы, ориентироваться на возможные доходы, и по этим показателям определять стоимость объекта. Ведь существующие сооружения уже нет возможности использовать по прямой цели.

В такой ситуации оценку проводят или при помощи затратного, или при помощи доходного метода оценки. Но доверять в большей мере следует доходному подходу. Он больше подходит для этой цели. Данный способ оценки наиболее точно определяет текущее состояние объектов и возможность их эксплуатации.

01

Несколько подходов к оценке в одном

Взгляд на бизнес с разных точек зрения дает более полное и надежное представление о нем. Наши методы рассматривают стоимость объекта оценки с разных точек зрения

02

Подробный отчет об оценке

Идеальная отправная точка для прозрачных и плодотворных переговоров, потому что цифры без подтвержденных данных не имеют смысла

03

Надежные источники данных

Обоснованная оценка зависит от обоснованных предположений. Вот почему мы используем надежные источники данных с учетом вашей отрасли

Оценочные работы от компании "Финко"

Оценочная компания "Финко" осуществляет оценку незавершенных строительных объектов (объектов незавершенного строительства). Оценщики в рамках оценочной кампании проводят работы любой сложности. Чтобы заказать оценку недвижимости, в оценочную компанию необходимо предоставить обязательный пакет документации, который включает различные документы на землю, проекты, документы на строительные работы, и другие бумаги. Полный перечень необходимой документации можно уточнить у специалиста компании при предварительной консультации.

Для заказа услуг можно связаться со специалистом компании по телефону или оформить заявку на сайте. По окончанию работ заказчик получает официальный отчет. Этот документ используется в качестве документа, подтверждающего стоимость недвижимости при сделках, совершаемых с объектами незавершенного строительства.

Наши партнеры